Pour garantir un prêt immobilier et se protéger d’éventuel défaut de remboursement de la part de l’emprunteur, les banques et autres organismes financiers ont recours à une garantie telle que l’hypothèque et la garantie du prêteur de deniers (PPD). Mais concrètement, de quoi s’agit-il et en quoi diffèrent-elles l’une à l’autre ? Cet article va justement vous aider à faire le bon choix et à déterminer si vous aurez besoin de contracter une hypothèque sur votre maison ou contracter un Privilège de Prêteur de Deniers.
Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ?
Lors d’un achat ou la construction d’un bien immobilier, vous avez deux choix : vous financez la totalité du bien avec vos propres fonds ou bien vous demandez un prêt auprès d’une banque. Dans ce deuxième cas, le financement de la construction n’est accordé par la banque que contre une « sûreté réelle ». Qu’est-ce qu’on entend par sûreté réelle ? Il s’agit de garantie de prêt immobilier. Autrement dit, l’organisme prêteur exige une garantie supplémentaire de votre part en contrepartie du prêt avec lequel vous pourrez acheter un terrain ou construire une maison. La banque peut proposer différents types de garanties selon le profil de l’emprunteur. Parmi elles, il y a l’hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).
Comment fonctionne la garantie de prêt immobilier ?
La garantie de prêt immobilier est donc un privilège immobilier imposé par la banque dans le cadre du financement de la construction. Cela signifie que le terrain ou la maison n’appartient pas encore à l’emprunteur, mais à la banque prêteuse jusqu’à ce que le montant du financement soit intégralement payé. Pour l’organisme financier, il se voit accorder le droit de régler ses dettes par le biais d’une vente aux enchères par exemple si ce dernier n’est pas en mesure de continuer à rembourser les échéances du prêt. Si en revanche le prêt sera entièrement remboursé, la garantie expire et elle sera automatiquement supprimée du registre foncier.
Hypothèque et PPD : les points communs
L’hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers partagent de nombreux points communs.
Sur le fonctionnement d’abord, ils constituent une garantie pour la banque pour couvrir le financement d’un projet immobilier. Aussi, la garantie est réduite à chaque paiement que l’emprunteur effectue au créancier.
Les deux garanties, tant hypothécaire que privilège de prêteur de deniers, sont des « sûretés réelles ». Cela signifie que la propriété est placée en garantie de la dette afin de protéger le créancier en cas d’insolvabilité.
La sûreté réelle sera inscrite par le notaire auprès du Service de Publicité Foncière afin d’approuver le prêt et de s’assurer que l’institution financière sera autorisée à saisir le bien immobilier si l’emprunteur ne règle pas les échéances hypothécaires.
L’hypothèque et le PPD : les atouts
Une garantie inscrite au registre foncier vous offre plus de solvabilité auprès des organismes financiers. En effet, les banques hypothécaires occupent toujours la première place et elles seront les premières à être indemnisées en cas de saisie ou de vente du bien.
Avec la caution de prêt immobilier, une autre type de garantie immobilière, la plupart des banques et des organismes de cautions peuvent refuser de porter garants si votre situation n’est pas stable ou votre profil ne remplit pas les conditions d’accession au prêt. Ce qui n’est pas le cas avec l’hypothèque et le PPD. La souscription à ces deux types de garantie est plus flexible.
Un autre avantage de l’hypothèque et de la garantie PPD est que l’emprunteur peut jouir de subvention et des aides de l’Etat comme le Prêt Accession Sociale (PAS) ou encore le Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé au PAS.
Les inconvénients de ces garanties
L’hypothèque tout comme le PPD fait l’objet d’un acte notarié et il doit être toujours inscrit au registre foncier. Étant donné que seul le notaire peut s’en charger, ses honoraires peuvent constituées un frais supplémentaire. À cela s’ajoute d’autres frais notamment le taxe de publicité des droits fonciers, l’émolument du notaire, le frais de mainlevée, la TVA ou encore la contribution à la sécurité immobilière.
En cas de manquement du remboursement des créances, l’établissement financier peut saisir et vendre le bien immobilier afin de récupérer son argent. Un autre inconvénient de la sûreté réelle est l’existence de mainlevée jusqu’à 2 % du montant de la dette restante. C’est une sorte de pénalité que l’emprunteur doit payer en cas de remboursement de prêt par anticipation.
Hypothèque vs. privilège de prêteur de deniers (PPD)
La différence évidente de ces deux garanties est que l’hypothèque est inscrite en garantie pour la banque dans n’importe quel type de projet immobilier ; que ce soit dans le neuf, dans la rénovation ou dans l’ancien. La garantie hypothécaire s’applique également au terrain de construction, à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou encore au CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Le Privilège de Prêteur de Deniers, quant à lui, ne sert de garantie de prêt que dans le cas de l’achat d’un bien existant, autrement dit un immobilier ancien ou un terrain.
En ce qui concerne le coût, la garantie PPD est moins chère que l’hypothèque. En effet, le prêt hypothécaire devrait être inscrit au registre foncier moyennant de frais de taxe de publicité fonciers, qui peut couvrir à lui seul 1.5 % du montant du prêt. Ce qui n’est pas le cas de la garantie privilège de prêteur de deniers. Cette dernière est exonérée de taxe de publicité foncière.
Aussi, le rang du PPD prend effet à la date de la vente du bien. Cela signifie que la banque créancière est priorisée et recevra l’argent en premier en cas de saisie ou de vente. Le rang de l’hypothèque, par contre, prend effet à la date de l’inscription et la signature du contrat de vente. Autrement dit, la banque sera payée en fonction de son rang. Le créancier inscrit en premier au registre foncier recevra l’argent en premier en cas de ventes aux enchères.
Titulaire d’une licence en économie et gestion, Sonia est assitance de direction dans une PME. Sonia possède également une solide expérience en immobilier et partage ses connaissances en rédigeant des articles qui abordent cette thématique.
