Dans le cadre d’un projet immobilier, il est essentiel de bien connaître sa capacité d’emprunt avant de se lancer dans les recherches de financements. Cette dernière prend en compte plusieurs critères tels que vos revenus, vos charges, votre niveau d’endettement ainsi que le taux d’intérêt du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre. Dans cet article, nous passerons en revue les différentes étapes clés pour bien évaluer votre capacité d’emprunt.
Prendre en compte ses revenus
La première chose à considérer lorsque l’on souhaite estimer sa capacité d’emprunt réside naturellement dans l’évaluation de ses revenus. Vous devrez prendre en compte tous vos revenus réguliers :
- Votre salaire net mensuel,
- Les primes, allocations et autres sources de revenus complémentaires,
- Si vous êtes travailleur non-salarié, votre bénéfice annuel moyen sur trois années fiscales.
Pensez également à intégrer dans ce calcul les revenus des autres personnes qui Pourraient participer au remboursement du crédit.
Les ressources additionnelles
Certaines ressources exceptionnelles peuvent aussi être prises en compte pour appuyer votre demande de crédit, telles que :
- Les revenus fonciers, si vous possédez déjà un bien immobilier dont vous percevez des loyers,
- Les droits à la retraite par répartition et les pensions alimentaires,
- Les aides sociales, comme le RSA ou les allocations logement.
Tenir compte de ses charges et du taux d’endettement
Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, il est nécessaire d’analyser également vos charges ainsi que votre taux d’endettement. Les banques utilisent généralement un pourcentage d’endettement maximum de 33 % à ne pas dépasser pour assurer votre solvabilité.
Les charges courantes
Pour estimer vos charges mensuelles, prenez en compte :
- Vos remboursements de crédits en cours,
- Vos dépenses liées à l’éducation des enfants (scolarité, loisirs, etc.),
- L’allocation de prêt étudiant,
- Les frais de logement et d’énergie,
- La fiscalité immobilière et foncière si vous êtes déjà propriétaire.
Le calcul du taux d’endettement
Pour obtenir votre taux d’endettement, divisez le total de vos charges mensuelles par le montant de vos revenus mensuels, puis multipliez le tout par 100. Par exemple :
(Charges / Revenus) x 100 = Taux d’endettement
Sachez que certains organismes de crédit sont plus souples que d’autres concernant ce critère, n’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence.
Intégrer le coût du crédit immobilier
Pour estimer votre capacité d’emprunt, il vous faudra également intégrer dans vos calculs :
- Le montant du prêt que vous souhaitez obtenir,
- La durée de remboursement souhaitée,
- Le type et le taux d’intérêt (fixe ou variable).
Taux d’intérêt et mensualités
Rappelez-vous que plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total du crédit sera élevé. En revanche, les mensualités seront moins importantes.
N’hésitez pas à consulter plusieurs organismes pour comparer les offres de crédits immobiliers et bénéficier des meilleures conditions financières possibles.
La différence entre la capacité d’emprunt et la capacité d’achat
Il est important de ne pas confondre la capacité d’emprunt avec la capacité d’achat. La capacité d’emprunt concerne le montant maximal que vous pouvez emprunter auprès de la banque, tandis que la capacité d’achat correspond au prix maximum du bien que vous pouvez acheter, en prenant en compte votre apport personnel, les éventuels prêts aidés et les coûts additionnels liés à l’achat (frais de notaire, frais d’agence…).
Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés – coûts additionnels
Faire appel à un simulateur en ligne
L’utilisation d’un simulateur de capacité d’emprunt en ligne peut être une solution intéressante pour affiner votre estimation. Ces outils permettent, en quelques clics, de déterminer très rapidement le montant maximal du prêt que vous pourriez solliciter auprès des banques.
Il est par exemple possible de simuler sa capacité d’emprunt avec empruntis. Il suffit généralement de renseigner vos revenus, vos charges ainsi que la durée et le taux d’intérêt souhaités pour obtenir une estimation précise de votre capacité d’emprunt.
Faire une simulation de sa capacité d’emprunt présente plusieurs avantages :
- Connaître son budget immobilier : cela vous permettra d’avoir une idée précise du montant maximum que vous pouvez emprunter et ainsi mieux cibler les biens immobiliers à visiter.
- Négocier avec les banques : en ayant une idée claire de votre capacité d’emprunt, vous pourrez discuter plus sereinement avec les établissements bancaires et négocier un taux d’intérêt adapté à votre situation.
- Optimiser la durée du prêt : selon le montant que vous souhaitez emprunter et vos revenus, une simulation vous aidera à déterminer quelle durée de prêt serait la plus intéressante pour vous.
Cependant, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une première approche, et qu’un rendez-vous avec un conseiller financier sera nécessaire pour confirmer ce chiffre et déterminer les modalités de votre crédit.
Un point sur l’apport personnel
Bien que non obligatoire, disposer d’un apport personnel peut faciliter grandement l’obtention d’un crédit immobilier. Il permettra en effet au prêteur d’évaluer à la fois votre capacité d’épargne ainsi que votre sérieux dans le cadre du projet.
Dans l’idéal, il est recommandé de prévoir un apport personnel représentant au moins 10 % du montant total de l’investissement immobilier, même si certains organismes peuvent accepter des apports moins importants ou inexistants selon les cas de figure.
Titulaire d’une licence en économie et gestion, Sonia est assitance de direction dans une PME. Sonia possède également une solide expérience en immobilier et partage ses connaissances en rédigeant des articles qui abordent cette thématique.
