Viager occupé : mode d’emploi

viager occupé

La vente en viager est une technique de vente immobilière très peu connue du public français. Cette méthode est cependant plus répandue chez les personnes âgées parce que de nombreux avantages lui sont associés. Qu’est-ce que la vente en viager ? Quel est son mode de fonctionnement et quels sont ses avantages ?

Qu’est-ce que le viager ?

Comparativement à une vente classique, la vente en viager d’un bien immobilier consiste à ce qu’un acheteur, encore appelé débirentier, paye l’achat d’un bien sous la forme d’une rente viagère au vendeur ou crédirentier.

Cela veut dire que l’acheteur au lieu de payer la totalité du bien en une seule fois, se retrouve à payer une rente à vie au vendeur. Cette méthode de vente permet au crédirentier de disposer de son bien jusqu’à sa mort en continuant de toucher une rente substantielle. Le paiement de la rente se fait de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

L’achat d’un bien en viager se déroule en deux temps :

  • Premièrement, l’acheteur paye une première somme considérée comme un capital de départ au vendeur : c’est le bouquet.
  • Deuxièmement, l’acheteur verse une rente au vendeur jusqu’à sa mort.

Mode de fonctionnement de la vente en viager

On a deux types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé.

Viager libre

Dans le cas d’une vente en viager libre, le vendeur prend la décision d’aller vivre ailleurs. Dans ce cas, l’acheteur peut intégrer la maison et payer sa rente. Cependant, la vente en viager libre a un coût financier plus important parce que la rente est déterminée en fonction de l’occupation ou non du logement.

Viager occupé

Lorsque le vendeur décide de continuer à utiliser son bien (usufruit) jusqu’à son décès, on parle de viager occupé. Le prix de vente d’un bien en viager occupé est la différence entre la valeur libre d’un bien et la valeur de droit d’usage et d’habitation.

achat viagerDifférences entre viager libre et viager occupé

  • La première différence entre ces deux formes de viager est l’occupation du bien : le viager libre signifie que l’appartement est libéré par le vendeur et cette option représente moins de 3 % des ventes en viager. Or, le viager occupé permet au vendeur de continuer à habiter dans son logement.
  • Le coût du bien immobilier : pour une vente en viager libre, le prix du bien est plus élevé, car il est défini sur la base des prix effectués sur le marché. En revanche, lorsque la vente est en viager occupé, l’acheteur bénéficie d’une décote comprise entre 25 et 50 %.
  • La répartition des taxes et des charges : lorsque le bien est vendu en viager libre, le vendeur n’est plus censé habiter dans la maison. De fait, l’usufruit et la nue-propriété reviennent à l’acheteur. C’est donc à lui que reviennent toutes les charges liées au bien. Par contre, dans le cas d’une vente en viager occupé, il y a une répartition à l’amiable des charges entre le vendeur et l’acheteur. Le vendeur est censé s’occuper des charges locatives et l’acheteur des autres charges comme la taxe foncière, les gros travaux, les frais de copropriété (le cas échéant)…

Calcul du prix et de la rente

Le prix de la rente à payer est calculé par un notaire sur la base de plusieurs critères :

  • La valeur du bien ;
  • Les loyers pouvant être perçus en cas de location du bien ;
  • L’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
  • Le nombre de têtes sur lequel le viager est conclu ;
  • La répartition des charges…

Par ailleurs, il faut dire que le bouquet représente entre 30 et 40 % de la valeur du bien s’il était vendu normalement sur le marché. Les parties sont néanmoins en mesure de négocier la répartition entre le bouquet et la rente en fonction de leur situation financière.

Avantages et inconvénients pour chaque partie

Pour le vendeur et l’acheteur, le viager occupé présente différents avantages et inconvénients.

En ce qui concerne le vendeur, on peut noter comme avantages :

  • la possibilité de continuer à habiter dans son logement ;
  • l’assurance d’une rente viagère pour le reste de sa vie ;
  • la libération du paiement de grosses charges (taxe foncière, syndic, travaux importants…) ;
  • les avantages fiscaux notables comme l’exonération du bouquet et l’abattement de 70 % de l’imposition de la rente à l’âge de 70 ans ;
  • la liberté de passer à un viager libre.

Comme inconvénients, on a :

  • l’impossibilité pour le vendeur de louer le bien ;
  • le paiement des charges locatives.

Pour l’acquéreur, on peut noter comme avantages :

  • la possibilité de profiter d’une décote parfois importante par rapport au prix du marché ;
  • la gestion et l’entretien du bien ne relèvent pas de sa responsabilité ;
  • la possibilité de revente à tout moment.

Comme inconvénients, on peut noter :

  • l’incapacité à jouir de son bien du vivant du vendeur ;
  • l’incertitude sur la durée du paiement de la rente ;
  • le paiement des charges non-locatives.

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