Vous voulez investir dans l’immobilier locatif pour générer un revenu complémentaire et vous constituer un patrimoine tout en bénéficiant de réductions d’impôts ? Savez-vous qu’un bailleur peut bénéficier d’intéressants avantages économiques en acceptant de louer son bien sous des conditions régies par une convention ? On parle dans ce cas de logement conventionné. Mais de quoi s’agit-il exactement et quelles sont les conséquences ? Quelles sont les caractéristiques et les conditions à respecter ? Est-ce intéressant pour le propriétaire ? Nous vous aidons à tout comprendre à travers ce guide sur le logement conventionné.
Que signifie logement conventionné : définition
Un logement dit « conventionné », comme son nom l’indique, est tout simplement un logement locatif dont le propriétaire (ou le gestionnaire) a conclu une convention avec l’État.
À travers cette convention, il s’engage alors à louer sa maison ou son appartement sous des conditions bien définies. Elles concernent notamment le montant maximal de loyer ou encore le plafond des ressources du locataire et doivent être respectées sur une durée limitée. Elle doit être d’au moins 6 ans, dans le cas d’une location sans travaux préalables, et d’au moins 9 ans, dans le cas d’une location avec travaux. En contrepartie, le propriétaire du bien immobilier obtient des avantages intéressants (déduction fiscale, aides financières…).
L’objectif d’un logement conventionné est donc de permettre aux locataires ayant de faibles ressources d’accéder à une habitation à loyer modéré. Ce dernier est en effet plafonné en fonction d’un tarif maximal au mètre carré qui dépend de la zone géographique concernée.
Les différents types de conventionnement
On distingue 2 principaux types de logements conventionnés à savoir :
- les logements conventionnés APL (Aide personnalisée au logement)
- les logements conventionnés Anah (Agence nationale de l’habitat).
Le conventionnement APL
Le conventionnement APL concerne tous les logements qui ont été acquis à l’aide d’un Prêt conventionné ou d’un Prêt Accession sociale. La convention s’établit entre le propriétaire bailleur et le préfet du département dans lequel se situe le logement. Avec ce contrat, le propriétaire s’engage à louer son bien à un prix et à destination d’un public donné. On parle alors de logement conventionné APL ou logement conventionné CAF.
Pour établir ce type de convention, il faudra donc respecter un certain nombre de conditions. La location doit être vide (non meublée) et il doit s’agir de la résidence principale du locataire. Ajoutons à cela que les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés. Il est possible de faire une simulation sur le site de la Caisse d’allocations familiales (CAF).
Si les conditions sont respectées, la convention implique alors que la CAF verse une APL (Aide personnalisée au logement) directement au propriétaire pour qu’il puisse prendre en charge une partie du montant du loyer. Autrement dit, l’aide versée par l’État viendra en déduction du loyer payé par le locataire.
Le conventionnement Anah
Le conventionnement Anah se caractérise par une convention conclue entre le propriétaire bailleur et l’Agence nationale de l’habitat (Anah). En optant pour la solution du logement conventionné Anah, le bailleur s’engage à louer sa maison ou son appartement en tant que résidence principale avec un loyer modéré. En contrepartie, il obtient une déduction fiscale sur l’ensemble des loyers qu’il aura à encaisser. Pour cela, il faut garder en tête que plus le loyer est bas, plus l’abattement fiscal est intéressant.
Comme c’est le cas pour le conventionnement APL, la durée de location ici aussi court de 6 (sans travaux) à 9 ans (avec des travaux subventionnés par l’Anah).
Dans le premier cas, le propriétaire pourra obtenir une déduction fiscale sur les revenus fonciers. Mais cela va surtout dépendre du niveau du loyer (intermédiaire, social ou très social). En outre, le conventionnement Anah est également soumis à des conditions de ressources pour les locataires.
Dans le cas d’une convention avec travaux (durée minimale de 9 ans), le propriétaire bénéficie des mêmes avantages fiscaux. Mais la spécificité ici réside dans le fait que cette convention ouvre le droit à un subventionnement partiel des travaux effectués.
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire bailleur d’un logement conventionné doit s’engager à :
- louer son logement nu, à titre de résidence principale à des ménages aux revenus modestes ou ceux dont les revenus ne dépassent pas des plafonds établis
- pratiquer un loyer maîtrisé, autrement dit un loyer en dessous de celui du marché pendant toute la durée de la convention
- louer une maison ou un appartement qui répond aux critères de logement décent avec des normes minimales de confort. Par exemple, le nombre de pièces du logement ne doit pas être supérieur à plus de 2 au nombre de personnes qui y habitent.
Quelle différence entre un logement conventionné et un logement non conventionné ?
Comme nous avons pu le voir, une location conventionnée est une maison ou un appartement soumis à un accord de régulation. Il y a des conditions que le bailleur doit respecter en contrepartie d’un certain nombre d’avantages. Même s’il n’est pas tout à fait libre de faire des choix, il bénéficie d’une aide fiscale. Un avantage qui va dépendre essentiellement de l’effort consenti sur le montant du loyer. Par rapport à cela, il faut noter que si le loyer est bas, le risque d’impayé est moindre et la vacance locative est limitée.
En revanche, dans le cas d’un logement non conventionné, il n’y a pas de conditions de plafonnement de loyer, même s’il y a un encadrement dans certaines communes en « zone tendue ». Ajoutons à cela que le niveau de ressources des locataires n’est pas cadré par l’État. Le propriétaire bailleur a la possibilité de fixer non seulement le loyer, mais il peut aussi choisir librement ses locataires et la durée du contrat de location.
Qu’en est-il du plafond des ressources pour le locataire ?
Pour bénéficier d’un logement conventionné, le locataire doit respecter un certain nombre de critères, dont celui des plafonds de ressources. À ce propos, notons qu’il existe 3 principales catégories de logements conventionnés. Et pour chaque catégorie, le montant du loyer est établi sur la base des ressources du locataire. Il s’agit des :
- logements à loyer « très social »
- logements à loyer « social »
- logements à loyer « intermédiaire ».
Titulaire d’une licence en économie et gestion, Sonia est assitance de direction dans une PME. Sonia possède également une solide expérience en immobilier et partage ses connaissances en rédigeant des articles qui abordent cette thématique.
