Pour rappel, le viager immobilier est une autre forme de vente immobilière au cours duquel le propriétaire demeure dans la propriété et touche une rente viagère à vie tous les mois. Dans certains cas, le vendeur ne jouit pas de cette rente viagère. C’est ce qu’on appelle viager sans rente. Mais en quoi le viager sans rentes diffère-t-il du viager avec rentes ? Comment fonctionne-t-il ? Est-ce avantageux ? Retrouvez dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur le viager sans rente.
Définition d’un viager sans rente
Avec un viager immobilier classique, le propriétaire devient locataire à vie et conserve l’usufruit du logement. Non seulement il peut louer la maison, mais il reçoit également deux paiements :
- un bouquet au moment de la vente qui présente 30 % de la valeur du bien
- une rente viagère que le débirentier va lui verser chaque mois (ou tous les trimestres) pour le reste de sa vie en échange du transfert de propriété de sa maison.
Dans le cas d’un viager sans rente, le vendeur ne bénéficie pas de ces rentes viagères lors de la transmission du bien.
Fonctionnement du viager sans rente
Lors d’un viager sans rente, le vendeur va vendre sa propriété sans perdre l’avantage de continuer à vivre dans son logement jusqu’à son décès. En revanche, il ne recevrait pas de rentes viagères. En effet, lors de la transaction, le débirentier va uniquement lui verser le bouquet au moment de la signature du contrat de vente. Le montant du bouquet correspond alors à la valeur vénale de la propriété moins le DUH (puisque le vendeur y demeure à vie).
Et quand est-il du viager libre sans rente ? Dans le cas du viager libre sans rente, le vendeur paie le bouquet et devient propriétaire attitré. Par contre, le vendeur perd tout son droit sur son ancienne propriétaire et doit déménager. Le viager libre sans rente revient donc à une vente classique puisque le bouquet n’est autre que le montant total du bien immobilier. En général avec le viager sans rente, le vendeur garde son droit d’usage et d’habitation, au même titre que son usufruit.
Avantages et inconvénients du viager sans rente
Pour le vendeur :
Le principal avantage du viager sans rente pour l’acheteur est qu’il dispose d’une liquidité importante et bénéficie de la poursuite de l’utilisation de la maison à vie.
Aussi, les rentes sont indexées et le montant est revalorisé chaque année. Ce qui n’est pas le cas pour le bouquet pour le viager sans rente.
L’inconvénient est qu’il ne recevra pas une rente viagère par mois. A la place, il va devoir gérer ou placer cette liquidité pour éviter de tout dépenser.
Si le vendeur vit plus longtemps qu’on le prétend dans l’acte de vente, il gagnera plus d’argent avec la rente viagère mensuelle plutôt qu’avec le bouquet lors de la vente.
En obtenant en intégralité le montant du logement lors de la vente, il peut dormir l’esprit tranquille, car le risque d’impayé des rentes par l’acheteur est quasi nul.
Le vendeur (ou l’usufruitier) ne paie plus de charges, de taxes foncières (sauf la taxe d’habitation) et ne s’occupe plus des grands travaux de réparation.
Pour l’acheteur :
Pour un acheteur qui dispose un capital, il peut payer en une seule fois sans être obligé de payer une rente au crédirentier jusqu’à son décès.
Pour les familles modestes, envisager un viager sans rente est presque impossible sans avoir recours à un prêt bancaire.
Par rapport au viager sans rente, le viager avec rente est plus intéressant au cas où le vendeur meurt plus tôt que prévu.
Frais de notaire dans le cas d’une vente en viager
Comme pour tout achat immobilier, l’acheteur doit régler des frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire. Même si en réalité une majorité de la somme est composée de taxes payées au Trésor Public. La rémunération du notaire ne représentant qu’une minorité.
Pour estimer ces frais de notaire il est nécessaire de différencier un viager occupé d’un viager libre.
Le cas d’un viager libre : Dans ce cas de figure, les frais de notaire sont calculés sur la valeur totale du bien. Nous nous rapprochons donc de la valeur d’une vente immobilière plus “classique”.
Le cas d’un voager occupé : Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit s’usage et d’ocucpation (DUH). Les frais de notaire sont donc établis sur base de la valeur du bien décotée de la valeur d’occupation. Un montant qui est estimé en prenant en compte plusieurs facteurs comme l’âge du vendeur et le prix du bouquet.
Si vous êtres concerné par un achat en viager, n’hésitez pas à un utiliser un des simulateurs de calcul de frais de notaire qu’il existe sur internet afin de connaitre la somme qui vous sera demandée.
Titulaire d’une licence en économie et gestion, Sonia est assitance de direction dans une PME. Sonia possède également une solide expérience en immobilier et partage ses connaissances en rédigeant des articles qui abordent cette thématique.
