Calculer sa capacité d’emprunt immobilier

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Si vous cherchez à acheter une maison et envisagez de souscrire à un crédit immobilier, le calcul de votre capacité d’emprunt sera probablement l’étape la plus importante pour déterminer exactement ce que vous pouvez vous permettre. Loin d’être une simple formalité, cet exercice est une condition exigée par les organismes financiers avant tout octroi de prêt. Dans cet article, on vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le calcul de la capacité d’emprunt immobilier.

Avant tout, qu’est-ce la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond à la valeur de la somme qu’une personne désireuse de faire un prêt peut obtenir de la part d’un organisme pour le financement d’un projet immobilier. C’est ce qui détermine essentiellement sa capacité à acquérir un bien immobilier, en dehors de son apport personnel et des autres prêts préalablement contractés.

Il faut rappeler que l’apport personnel de l’emprunteur n’impacte pas sa capacité d’emprunt. Cette dernière est par contre déterminée à partir du taux du crédit immobilier. C’est pourquoi il est dit que la capacité d’endettement repose sur le taux d’endettement et le reste à vivre du souscripteur.

Par ailleurs, il est également possible de déterminer le montant qu’une personne peut emprunter à partir de la durée d’un prêt immobilier, et par ricochet du taux d’intérêt. Par exemple, un taux d’intérêt élevé va considérablement augmenter les mensualités. Ceci réduit la capacité d’endettement, puisque ces charges mensuelles impliquent un reste à vivre très faible. Dans ce cas, l’emprunteur peut se voir refuser le crédit.

Quels sont les critères pris en compte ?

Les organismes de prêt prennent généralement en compte deux principaux critères. Il s’agit du taux d’endettement et du reste à vivre.

Le taux d’endettement

Pour bénéficier d’un crédit immobilier, le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser les 33 % des revenus. Cependant, il arrive que les banques acceptent des demandes de crédit avec un taux qui excède le tiers règlementaire. Ceci se justifie par la crédibilité de certains dossiers. De plus, si le souscripteur dispose d’un reste à vivre assez conséquent, le critère du taux d’endettement peut être négligé.

Le reste à vivre

Ici, les paramètres pris en compte par les banques sont divers et varient d’une zone géographique à une autre. Par exemple, pour un crédit immobilier de la même valeur, un souscripteur résident à Lyon est censé jouir d’un reste à vivre plus conséquent qu’un autre qui vit en province. Cette nuance veut que le coût de la vie de chaque région soit considéré. De plus, ces exigences varient en fonction de la situation matrimoniale de l’emprunteur.

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Méthode de calcul

Le calcul de la capacité d’emprunt consiste à la détermination du taux d’endettement et du reste à vivre de l’emprunteur.

Déterminer le taux d’endettement

Cette étape consiste à confronter les revenus de l’emprunteur à ses différentes charges. L’objectif est de déterminer le pourcentage des ressources pouvant couvrir les dépenses standard. Ceci permet de s’assurer d’une cohésion entre les ressources et les dettes.

Pour le calculer, il faut prendre en compte toutes les sources de revenus (salaire, pensions, revenus fonciers et de placements…). Les allocations familiales et les revenus non garantis ne sont pas pris en compte. Il faut également intégrer toutes les charges du ménage emprunteur au calcul (les crédits en cours, le loyer, les pensions alimentaires…).

Ensuite, il suffit de soustraire la valeur totale des charges de la valeur totale des revenus.

Formule : Charges – Dépenses = Taux d’endettement.

Déterminer le reste à vivre

C’est l’ensemble des ressources dont dispose un emprunteur après la déduction de toutes les charges. Si le montant de ces ressources est assez suffisant pour permettre au ménage emprunteur de garder un train de vie plus ou moins décent, le prêt peut être accordé. Dans le cas d’une insuffisance du reste à vivre, le demandeur peut se voir refuser l’octroi du crédit immobilier.

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