La fiscalité des marchands de biens immobiliers est un sujet qu’il est nécessaire de bien maitriser pour optimiser ses investissements. Cet article vous guidera à travers les différentes aspects fiscaux afin de maximiser vos profits tout en respectant les obligations légales.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est une personne, souvent un professionnel, qui achète et revend habituellement des biens immobiliers, des parts de sociétés immobilières ou des fonds de commerce pour dégager une plus-value. Choisir ce métier nécessite de comprendre que l’activité implique des obligations comptables.
Le caractère habituel des opérations peut être déterminé par le nombre, la nature, le rythme et l’importance des transactions. En général, un marchand de biens intervient sur plusieurs transactions dans une année, cherchant à réaliser des bénéfices substantiels.
Il faut noter que ce statut de commerçant impose certaines obligations comptables, notamment la tenue de comptes réguliers et la déclaration annuelle des résultats. Les professionnels doivent également être attentifs à la documentation des transactions pour éviter toute réqualification fiscale.
Marchand de biens : comment sont imposés les bénéfices ?
Les bénéfices réalisés par un marchand de biens sont appelés marge brute et sont imposés à la fin de chaque exercice fiscal. Deux scénarios fiscaux principaux existent selon la structure juridique choisie pour exercer cette activité. L’optimisation fiscale passe souvent par le choix entre ces 2 solutions en fonction des objectifs financiers et des particularités de chaque situation.
Imposition en nom propre ou via une société soumise à l’ir
Si l’activité est exercée en nom propre ou via une société soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le taux marginal de cet impôt peut atteindre 45 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Imposition via une société soumise à l’is
Si l’activité est exercée via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) comme une SASU ou une SARL, les bénéfices seront imposés à l’IS. Le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent également.
L’optimisation fiscale passe souvent par le choix judicieux de la structure juridique, en fonction des objectifs financiers et des particularités de chaque situation.
La fiscalité des plus-values immobilières du marchand de biens
Les plus-values sont une composante essentielle de l’activité des marchands de biens. La fiscalité des plus-values immobilières diffère selon les types de rénovation effectués sur les biens avant leur revente.
Rénovation légère
Pour les rénovations légères de biens de plus de 5 ans, la revente n’est pas soumise à la TVA, sauf option. Dans ce cas, la TVA sur les travaux n’est pas récupérable. Les marchands de biens doivent bien analyser les travaux avant de choisir cette option.
Rénovation lourde
Pour les travaux de grande ampleur (fondations, façades, éléments porteurs, etc.) rendant le bien à l’état neuf, la revente est soumise à la TVA sur le prix total. En compensation, la TVA sur les travaux est récupérable. Cette distinction est cruciale pour bien évaluer la rentabilité de chaque projet.
Les frais déductibles pour les marchands de biens
Les frais déductibles sont nombreux et leur identification est essentielle pour calculer correctement les bénéfices imposables. Les marchands de biens peuvent déduire divers frais, ce qui aide à réduire l’assiette fiscale.
Exmples de frais déductibles :
- Frais de notaire
- Compatibilité
- Géomètre
- Coaching
- Conseils juridiques
- Artisans
- Frais de déplacement
- Abonnement internet
- Restauration
- Téléphone
Ces frais peuvent être significatifs et leur déduction permet de maximiser la profitabilité des opérations.
Tva applicable au marchand de biens
La TVA est un élément fondamental de la fiscalité des marchands de biens. Depuis une réforme de 2010, la TVA sur marge n’est plus obligatoire et son application dépend de la nature des travaux de rénovation.
Pour des rénovations légères, la revente n’est pas soumise à la TVA, sauf option volontaire de l’assujetti. En revanche, pour des rénovations lourdes, où le bien est considéré comme neuf, la revente est soumise à la TVA sur le prix total, la TVA des travaux étant récupérable.
Cette dualité invite les marchands de biens à bien préparer les dossiers de rénovation pour s’assurer de la bonne application fiscale. La documentation de ces travaux est cruciale pour éviter les conflits avec l’administration fiscale.
Réduction des droits de mutation
Les marchands de biens bénéficient de droits de notaire réduits, entre 2 et 4 %, si l’acquisition est assortie d’un engagement de revente dans les 5 ans (ou 2 ans pour revente par lots). Cela représente une opportunité significative de réduction des coûts.
Les conditions possibles pour l’exonération des droits de mutation incluent :
- Engagement de revente dans les 5 ans
- Réalisation de travaux lourds dans les 4 ans
- Construction de maisons individuelles sur terrains nus
- Acquisition de biens dans zones à urbaniser en priorité
Ces incitations peuvent significativement augmenter les marges des marchands de biens en réduisant les coûts d’acquisition.
En bref :
L’article traite de la complexité de la fiscalité des marchands de biens immobiliers et offre des clés pour optimiser les investissements :
- Définition : Un marchand de biens achète et revend des propriétés pour une plus-value.
- Imposition : Deux principales options fiscales selon la structure juridique choisie (IR ou IS).
- Plus-values : Dépend des types de rénovation, avec des implications TVA spécifiques.
- Frais déductibles : Nombreux frais réductibles pour diminuer l’assiette fiscale.
- Droits de mutation : Possibilité de réduction significative sous certaines conditions.
Titulaire d’une licence en économie et gestion, Sonia est assitance de direction dans une PME. Sonia possède également une solide expérience en immobilier et partage ses connaissances en rédigeant des articles qui abordent cette thématique.
